الف : تبيين مطلب
در پرونده اي که موضوع اختلاف طرفين آن به سرقفلي يک باب مغازه مربوط مي شد، خريدار در سال 1383 دادخواستي را به خواسته وضع يد و اجرت المثل ايام تصرف به ميزان مالکيت مشاع در شعبه چهارم مجتمع قضائي شهيد بهشتي مطرح ساخت. قاضي وقت شعبه پس از رسيدگي راي خويش را به ترتيب زير صادر کرد :
ممنوعيت مستاجر براي انتقال مورد اجاره
در قاموس کتابت قانون
(نقدي بر رويه قضايي)
نگارش
دکتر کامران آقايي
وکيل پايه يک دادگستري
الف : تبيين مطلب
در پرونده اي که موضوع اختلاف طرفين آن به سرقفلي يک باب مغازه مربوط مي شد، خريدار در سال 1383 دادخواستي را به خواسته وضع يد و اجرت المثل ايام تصرف به ميزان مالکيت مشاع در شعبه چهارم مجتمع قضائي شهيد بهشتي مطرح ساخت. قاضي وقت شعبه پس از رسيدگي راي خويش را به ترتيب زير صادر کرد : « در خصوص دادخواست تقديمي آقاي ........................... به خواسته وضع يد و تاديه اجرت المثل ..................... با مطالعه مفاد قرارداد تنظيمي طرفين که نسخه مصدق آن ضميمه دادخواست است، ملاحظه مينمايد حسب بند 4 آن انتقال حق سرقفلي بدون رضايت مالک رسمي ملک صورت گرفته است............... لهذا دادگاه حاضر موجبات ادامه دادرسي را فراهم نمي بيند و مستنداً به بند دوم ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 حکم بر رد دعوي خواهان صادر و اعلام ميگردد. »
دادرس شعبه چهارم دادگاه عمومي ( حقوقي ) تهران
اين راي با تجديدنظر خواهي محکوم عليه مجدداً در شعبه 16 دادگاه تجديدنظر استان تهران مطرح شد و اين شعبه نيز با استناد به اينکه دادنامه از حيث رسيدگي رعايت تشريفات دادرسي و تطبيق موضوع با مقررات، وفق موازين قانوني صادر شده و تجديدنظر خواهي با هيچ يک از شقوق ماده 348 قانون آيين دادرسي مدني انطباق ندارد راي را تاييد کرده است.
توجه به آراء مذکور حکايت از آن دارد که قضات بدوي و تجديدنظر در رسيدگي به پرونده مورد اشاره اين تلقي را پذيرفته اند که براساس « قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 » اگر مستاجر منافع مورد اجاره را بدون رضايت مالک به ديگران واگذارد، انتقال انجام يافته فاقد اعتبار است و براي مستاجر جديد حقي ايجاد نمي شود. به اين ترتيب و براي مثال اگر شخص ثالثي عين مستاجره را عدواناً از او تصرف کند حق طرح دعوا براي خلع يد[1] را ندارد؛ زيرا به لحاظ قانوني براي او حقي استقرار نيافته است.
ب : موازين حاکم
« قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 » در سه جا به انتقال مورد اجاره اشاره کرده است. به موجب ماده 10 اين قانون از مستاجر حق انتقال مورد اجاره به غير سلب شده است، مگر آنکه مالک کتباً اين اختيار را به او داده باشد. مطابق ماده 14، اگر مستاجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را به ديگري واگذارد، موجر حق درخواست فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه دارد و دادگاه ضمن حکم به فسخ، دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي کند. به استناد تبصره ماده 19، چنان چه مستاجر بدون رعايت شرايط قانوني مورد اجاره را به ديگري انتقال دهد، موجر علاوه بر درخواست تخليه فقط نيمي از حق کسب و پيشه را پرداخت مي کند.
ج : اصول حاکم
آراء مذکور از دو جهت قابل تامل است: نخست اينکه بپرسيم ماهيت سرقفلي يا حق کسب و پيشه و تجارت چيست و دوم اينکه عمل حقوقي انتقال بدون جواز مستاجر از نظر قانوني داراي چه اوصافي مي شود؟ پرسش اول به اين نکته باز مي گردد که مستاجر با انتقال سرقفلي در واقع چه چيز را منتقل مي کند؟ درباره ماهيت سرقفلي اجماع نظري وجود ندارد اما گرايشي غالب است که آن را گونه اي حق عيني قلمداد مي کند که به تبع عقد اجاره براي مستاجر ايجاد مي شود، خواه اين حق شهرت تجاري باشد يا تقدم مستاجر بر ديگران در اجاره محل کسب[2]. صرف نظر از اينکه ماهيت سرقفلي با ورود در حقوق ايران به ابهام هايي گرفتار آمده است، ديدگاه هاي مذکور با اصل قرار دادن مستاجر، سرقفلي را يکي از حقوق او دانسته اند و مي دانيم که هر حقي اصالتاً قابل انتقال است[3]. اين رويکرد البته با مواد پيشگفته معارض مي افتد. بنابراين روي آوري به سوال دوم است که تحليل موضوع را به دست مي دهد.
در نظام قانونگذاري ايران عمل مستاجر در واگذاري مورد اجاره داراي سه حکم - گزينه مي شود : اول صحت، دوم بطلان و سوم عدم نفوذ.
در آغاز از بيان اين مقدمه ناگزيريم که در انتقال به غير مستاجر، دو عمل حقوقي را بايد از هم تفکيک کرد : نخست: انتقال مورد اجاره از موجر به مستاجر اول و سپس: انتقال آن از سوي مستاجر اول به مستاجر دوم. موضوع بحث ما مورد دوم است اما حکم قانونگذار به اين ترتيب بيان شده است که موجر حق فسخ اجاره نخست را دارد. بنابراين آنچه مورد سوال است قرارداد دوم است که البته عقد اول را قابل فسخ مي سازد. از بين اوصاف بيان شده از صحت، به معناي کمال عقد دوم دفاع نمي توان کرد زيرا؛ فسخ عقد نخست با انحلال عقد دوم ملازمه دارد، و حداقل حکمي که براي عقد دوم مي توان پذيرفت اينکه شرايط کمال را نداشته است. وصف بعدي آن است که عقد دوم غير نافذ باشد. اين رويکرد با موازين داخلي ما سازگاري بسياري دارد. غير نافذ وصف عقدي است که عنصر رضا در آن وجود ندارد. مي دانيم که عقد با قصد و رضا منعقد مي شود. ( بند 1 ماده 190 قانون مدني ). حقوقدانان ايران عقد فاقد قصد را باطل مي شمرند؛ زيرا قصد سازنده عقد است و بدون آن عقد تکوين و موجوديت پيدا نمي کند. اما عقد فاقد رضا را غير نافذ مي دانند زيرا؛ رضا سازنده عقد نيست بلکه شرط تاثير و اعتبار عقد است[4] و با الحاق آن به توافق پيشين، عقد نافذ مي شود. اين رضا گاهي از سوي صاحب مال اعلام مي شود؛ نظير معامله فضولي و عقد اکراهي و گاهي از سوي اشخاصي صادر مي گردد که انعقاد عقد حقوق آنان را ضايع مي کند، نظير وصيت افزون بر ثلث ( ماده 843 ق . م ) و يا وقفي که براي اضرار به طلبکاران واقع مي شود. ( ماده 65 ق . م )[5].
بنابراين غير نافذ بودن عقد گاهي مطلق است يعني شمول آن همه را در بر مي گيرد و گاهي نسبي است و فقط کساني حق استناد به آن را دارند که از انعقاد عقد زيان مي کنند، چرا که عقد از همه جهات کامل است. مورد بحث ما با اولي سازگاري ندارد زيرا؛ اولاً مستاجر با انتقال سرقفلي - هر چه که ماهيت آن باشد - حق مسلم خود را واگذار مي کند و با توافق او عقد کامل است و سپس اينکه اگر عقد ناقص بود دادگاه نمي توانست بي رضايت مالک، مطابق ماده 19 حکم به تجويز انتقال منافع به غير را صادر کند. به اين ترتيب تنها تلقي موجود آن است که رضايت مالک را وصفي اضافي و عارضي به انتقال بدانيم که حکم قانونگذار براي حفظ حقوق مالکانه او تدوين شده است. نتيجه آنکه، بر خلاف آراء صادر شده، با عمل مستاجر سرقفلي به درستي منتقل مي شود و در برابر همه قابل استناد است اما در برابر مالک غير نافذ است. اين تعبير با مراد اين جستار بسيار نزديک است اما کاستي هايي نيز دارد، از جمله آنکه چه در « قانون مدني » ( ماده 474 ) و چه در « قوانين روابط موجر و مستاجر سال هاي 1339 » ( ماده 18 ) و « 1376 » ( ماده 6 )، مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به ديگران دارد؛ زيرا مالک منافع قلمداد مي شود و افزون بر اين، اثر عقد در حالت غير نافذ آن است که صاحب حق با اعلام عدم رضايت خود آن را باطل مي سازد، حال آنکه در قانون سال 56 ضمانت اجراي واگذاري بدون جواز، فسخ عقد اجاره نخستين است که با احکام عقد غير نافذ منطبق نيست[6]. به اين ترتيب مي توان ساختار جديدي را براي عمل مستاجر تبيين کرد که همان عقد باطل به معناي نسبي است. عقدي باطل نسبي است که در آن از قواعدي تخلف شده است که منافع افراد معيني را پشتيباني مي کند. اثر اين پشتيباني درخواست ابطال از سوي کساني است که منافعشان به مخاطره افتاده است[7]. خصوصيت بطلان نسبي آن است که عقد پيش از تنفيذ هم معتبر است و دادگاه آن را فقط با درخواست ذينفع باطل مي کند، حال آنکه عقد غير نافذ هيچ اثري ندارد و همه حق استناد به آن را دارند[8]. بطلان نسبي در قوانين ما داراي سابقه است[9]. در مثل، به موجب ماده 131 لايحه اصلاح قانون تجارت اگر معامله مديران با شرکت را هيات مديره يا مجمع عمومي تصويب نکند آن معامله قابل ابطال است.
د : نتيجه
توصيف برگزيده اين جستار آن است که قانونگذار در قانون سال 56 امتيازات هنگفتي را براي مستاجر پيش بيني کرد. در مقابل براي ايجاد تعادل، امتيازاتي را نيز براي موجر تدوين کرد که يکي از آن ها موضوع اين نوشتار است. بنابراين، از پيشينه رابطه استيجاري معلوم است که اين رابطه هويتي کاملاً خصوصي دارد و از نظر تحليلي نيز مستاجر در واگذاري سرقفلي حق مسلم خود را منتقل مي کند. بنابراين بهترين تفسير آن است که موجر در تحقق چنين وضعيتي علاوه بر حق ابطال، اين امتياز را نيز دارد که با پرداخت نيمي از حق سرقفلي ملک تجاري را تخليه کند. قضات دادگستري استان تهران البته با لحاظ برخي تفاوت ها نتيجه ما را تاييد کرده اند.
« طبق بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در صورت انتقال
مورد اجاره به غير موجر صرفاً مي تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره يا
تخليه را از دادگاه درخواست کند. لذا چنانچه مستاجر اول بدون حق انتقال،
عين مستاجره را به شخص ديگري اجاره دهد اين عمل موجب بطلان عقد
اجاره نخواهد بود بلکه صرفاً حق فسخ و تخليه براي موجر ايجاد مي شود و تا
موقعي که موجر از اين حق استفاده ننمايد و مبادرت به فسخ و تخليه مورد اجاره
نشود براساس اصل نسبي بودن قراردادها، قرارداد اجاره بين مستاجر اول ( که
مدت در اجاره وي با مالک عين موثر نيست[10] ) و مستاجر دوم معتبر مي باشد[11].»
1- البته دررأي وحدت رويه شماره 672مورخ1/10/1383ديوان عالي کشوردرخواست خلع يدازسوي مستاجرکه مالک منافع است دچارتشويش شده است؛ زيرااين رأي مقررمي کندکه «خلع يدازاموال غيرمنقول فرع به مالکيت است، بنابراين طرح دعواي خلع يداززمين قبل ازاحزازواثبات مالکيت قابل استماع نيست.بنابه مراتب وباتوجه به مواد46،47،48قانون ثبت اسنادواملاک رأي شعبه پنجم دادگاه تجديدنظراستان به نظراکثريت اعضاهيات عمومي ديوان عالي کشورکه به اين نظرانطباق داردصحيح وقانوني تشخيص داده مي شود.» ازنظراين نوشتاررأي وحدت رويه منصرف ازموضوع است وحق دارنده سرقفلي ياحق کسب پيشه درتقاضاي خلع يدمحفوظ است.
1- کاتوزيان – دکتر ناصر – عقود معين – جلد اول – معاملات معوض ، عقود عيني – نشر شرکت انتشار با همکاري بهمن برنا – چاپ پنجم – تهران 1373 – برگ هاي 17 و 516
2- جعفري لنگرودي- دکترمحمدجعفر- مبسوط درترمينولوژي- جلدسوم- انتشارات گنج دانش- چاپ اول- تهران1378- برگ1669
1- کاتوزيان – دکتر ناصر – قواعد عمومي قراردادها – جلد دوم – نشر شرکت انتشار با همکاري بهمن برنا – چاپ سوم – تهران 1371 – برگ 323؛ همچنين شهيدي – زنده ياد دکتر مهدي – تشکيل قراردادها و تعهدات – انتشارات مجد – چاپ چهارم – تهران 1384 – برگ 172
2- البته در قانونگذاري ما قلمرو عدم نفوذ و بطلان دچار ابهام هايي است؛ براي مثال اشتباه در خود موضوع معامله ( ماده 200 ق . م ) و يا معاملات محجور و ورشکسته. نک – کاتوزيان – دکتر ناصر – پيشين – برگ 326
1- علاوه بر اين ها غير نافذ تحت عنوان« عقد موقوف» حکمي است که منشاء فقهي دارد حال آنکه قانون جديد داراي سرچشمه عرفي است و اين دست حقوقدان را در تفسير باز مي گذارد.
2- کاتوزيان – دکتر ناصر – پيشين – برگ 383
1- همچنين نک به ماده 270 همان قانون. يا بنا بر نظر اقوا آن جا که معاملات ورشکسته به نفع غرما است.
2- به اين معناکه ذکرمدت اجاره دراجاره نامه هاي املاک تجاري مشمول قانون سال1356سبب نمي شودتاپس ازانقضاي آن، مالک حق تقاضاي تخليه عين مستاجره راپيداکند.
3- مجموعه ديدگاه هاي حقوقي و قضايي قضات دادگستري استان تهران جلد پنجم، به اهتمام محمد رضا زندي – انتشارات داديار – چاپ اول – تهران 1384 – برگ 42